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《益阳市中心城区棚户区改造实施办法》

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《益阳市中心城区棚户区改造实施办法》

作者:张岱律师 来源: 日期:2018-7-5 8:46:52 

益政办发〔201810

 

 


益阳市人民政府办公室

关于印发《益阳市中心城区棚户区改造

实施办法》的通知

 

赫山区、资阳区人民政府,益阳高新区管委会,市直各单位:

《益阳市中心城区棚户区改造实施办法》已经市人民政府第19次常务会议审议通过,现印发给你们,请认真组织实施。

 

 

益阳市人民政府办公室

2018418

(此件主动公开)


 

益阳市中心城区棚户区改造实施办法

 

第一章      

 

第一条  为落实国务院实施20182020年棚户区改造攻坚计划的要求,加快推进我市中心城区棚户区改造工作,结合我市实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于中心城区范围内的棚户区改造工作。

第三条  本办法所称棚户区,是指在中心城区内,简易结构房屋较多,建筑密度较大,使用年限久,房屋质量差,建筑安全隐患多,使用功能不完善,配套设施不健全的住宅区域。城市危房、城中村、旧住宅小区改建(扩建、翻建)工程纳入城镇棚户区范围。

本办法所称棚户区改造,是指根据本市城市总体规划和经济社会发展计划,对中心城区内的棚户区进行综合改造,以改善居住条件,完善城市功能,优化城市生活环境的行为。

第四条  棚户区改造应当坚持“政府主导、尊重民意、让利于民、货币安置、集中连片、整体推进”的原则。

第五条  棚户区改造工作由市人民政府统一领导。

中心城区棚户区改造工作领导小组定期召开联席会议,统筹安排、组织、协调、督导棚户区改造有关工作;领导小组办公室(以下简称市棚改办)设在市房管局,负责市中心城区棚户区改造的项目申报、统计、督查、考核、协调等具体事务。

第六条  中心城区棚户区改造属地管理”“谁主管、谁负责的原则落实棚改责任主体。

赫山区人民政府、资阳区人民政府、益阳高新区管委会、东部新区管委会、市国资委、市城市建设投资发展有限公司(以下简称市城建投资公司)、市交通发展投资公司(以下简称市交发投资公司)等作为实施主体,具体组织实施棚户区改造项目工作。其他部门或单位经市人民政府同意可作为实施主体。

第七条  对于拟引入社会力量参与的棚户区改造项目,由市棚改办牵头,市财政局、市国土资源局、市规划局、市住房城乡建设局、市房管局和属地区政府(管委会)共同拟定规划经济社会指标和改造建设要求,报市政府批准后,面向社会以公开方式确定参与单位。确定参与单位的工作由属地区政府组织。

本办法所称社会力量是指除市政府已明确的国有棚改公司之外的其他各类所有制性质的房地产投资和开发企业。

 

第二章  改造项目管理

 

八条  中心城区内棚户区改造工作应当遵循统一规划、统一计划、统一征收流程、统一征收补偿标准的原则,科学编制中心城区棚户区改造规划,合理制订年度计划,统筹推进,分步实施。

第九条  申请列入棚户区改造年度计划的项目,应当符合棚户区改造专项规划。

棚户区改造项目实施单位应当采取入户调查等方式征询棚户区改造项目范围内公民、法人或其他组织的意见,在充分发动被拆迁群众、合理制订安置补偿方案的基础上建立“两轮征询”制度。第一轮为改造意愿征询:征求拟改造区域内居民意愿,同意率超过90%,可纳入棚户区改造计划申报;第二轮为签约征询:通过公示、召开听证会、座谈会等形式,征求拟改造房屋居民对补偿安置方案的意见,优化完善后,签订附生效条件的补偿安置协议。在签约期限内协议拆迁的签约率原则上不得低于85%,否则征收工作暂缓,待项目条件成熟后,纳入以后年度实施。

第十条  棚户区改造项目实施主体应当向市棚改办提交项目改造申请书。项目改造申请书包括棚户区改造范围、棚户区改造实施方案、安置补偿方案、入户调查表等。

棚户区改造申报项目须由市棚改办组织发改、财政、国土资源、规划、房管等部门论证评审通过,报市人民政府同意后,方可列入棚户区改造年度计划,并报省住房城乡建设厅审批。

第十一条  棚户区改造年度计划确需调整的,按照程序报批。

第十二条  对于拟引入社会力量参与的棚户区改造项目,参与棚户区改造的企业须具有与拟改造的棚户区改造项目建设规模相符合的房地产开发企业资质等级证书,并提供银信部门开具的与拟改造的棚户区改造项目分期建设规模相符合的资信证明,项目计划下达后,将土地和房屋征收补偿所需概算资金的50%缴存在区棚改办指定的账户,并在征收或拆迁补偿协议签订前将所需概算资金汇入区棚改办账户。该资金管理由区棚改办根据项目征收(拆迁)进度分期解控用于棚户区改造征收或拆迁工作,具体管理办法由区政府(管委会)制订,改造项目所需概算资金由区棚改办测算确定。

 

第三章  用地规划管理

 

第十三条  棚户区改造实施方案制订前,市级城乡规划部门应当根据棚户区改造实施单位的申请及中心城区棚户区改造专项规划划定棚户区改造项目范围蓝线图,作为项目测算和制定改造方案的依据。

棚户区改造实施方案审定后,市级城乡规划部门根据棚户区改造实施主体的申请下达规划设计条件、规划用地蓝线图。

第十四条  棚户区改造项目安置房用地,可以实行划拨供地;棚户区改造项目按照规定配套建设的商业、服务业等经营性设施用地,以招标、拍卖、挂牌出让方式供地,其土地收益按照收支两条线管理,主要用于棚户区改造融资贷款的还本付息、基础设施和配套设施建设及其它棚户区改造项目实施。

十五条  零星棚户区的改造,因其土地面积较小不能单独进行分宗出让或单独出让确有困难的,在符合城市规划的要求下,经市级国土资源、城乡规划部门报市人民政府同意后,以挂牌出让方式整合给相邻土地使用权人整体改造开发,土地出让价格不低于相邻同类地块同期市场价。对不能整合的零星土地,符合规划要求可建设保障房的,应优先建设保障房用于安置棚户区改造中征收房屋面积在45平方米以下,属于城市低收入的住房困难家庭

第十六条  对棚户区改造项目涉及的零星分散的集体土地按程序转为国有建设用地的,其土地出让收入除按规定上交的部分外,其余全部用于棚户区改造的,国土资源部门应按规定优先安排年度用地计划,及时办理集体土地转用和土地征收手续。

 

第四章  资金及税费政策

 

第十七条  中心城区棚户区改造资金以国家开发银行、农业发展银行等金融机构的融资贷款为主,以中央、省专项补助资金、市本级财政配套资金为辅,积极引进社会资本参与。

第十八条  财政部门可以从住房公积金增值收益、土地出让收入中安排资金,用于符合条件的棚户区改造项目支出。

第十九条  市级为实施责任主体的项目,市城建投资公司、市交发投资公司和市国资委所属公司作为市级棚户区改造项目承接银行贷款的融资平台。

赫山区人民政府、资阳区人民政府、益阳高新区管委会、东部新区管委会依法设立的相应融资平台,负责区级实施责任主体实施的棚改项目向国家政策性银行借贷资金。

第二十条  棚户区改造项目的各种行政事业性收费和政府性基金管理使用应严格执行《湖南省人民政府关于加快全省棚户区改造工作的实施意见》(湘政发〔201341号)有关规定。

第二十一条  电力、供水、供气、通信、市政公用事业等企业或单位要对棚户区改造给予支持,适当减免新建安置住房小区入网、管网增容等经营性收费。供水、供气、网络、电视、电话及供配电等配套工程建设费用按实际成本收取。安置建设项目用地红线以外没有配套管网的或达不到项目配套要求的,电力、自来水、燃气、通信、市政公用事业等企业或单位应按规划要求同步建设至小区红线。

第二十二条  棚户区改造项目、棚户区改造安置住房项目、棚户区改造居民使用货币补偿款购买住房的,相关税收优惠政策按照《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013101号)以及其他有关政策、规定执行。

第二十三条  利用棚户区现有土地实行有偿使用的,除上缴中央、省级部分外,取得的土地收益按照收支两条线管理,统筹用于项目建设和棚户区改造融资贷款还本付息。

赫山区人民政府、资阳区人民政府做为实施责任主体,负责组织实施的项目,享受其土地收益。

第二十四条  对原参与棚户区改造项目前期工作的企业在土地出让招拍挂活动中,未取得土地使用权的,根据企业前期工作资金的实际占用量和占用时间,按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算资金占用利息,由市棚改办组织审核后作为补偿给付前期工作投入的企业,所需资金从该项目土地出让收入中列支,将此列入土地成本,但计息期最长不得超过2年。

对原参与棚户区改造项目前期工作的企业在土地出让招拍挂活动中,取得土地使用权的,其土地出让收益按企业前期实际投入的棚户区改造征收或拆迁工作资金额,返投用于该项目的开发建设。

第二十五条  社会力量参与的棚户区改造项目的房屋征收、安置房建设(购买)和相关配套基础设施建设享受与国有企业同等政策。

第二十六条  由政府组织实施的异地安置棚户区改造项目,原址用于兴建公园、园林绿化、公共停车场等公益性项目的,其房屋征收费用可计入异地安置住房的土地成本。

第二十七条  棚户区改造被征收人除被征收房屋外无其他住房的,其使用货币补偿款通过市场购买的住房视作首套房,享受首套房相关信贷政策。

 

第五章  征收补偿安置管理

 

第二十八条  列入市中心城区棚户区改造范围内的国有土地上房屋征收补偿工作,有关房屋征收与补偿按照《益阳市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(市政府令〔20131号)执行;列入市中心城区棚户区改造范围内的集体土地上房屋拆迁补偿安置工作,按《益阳市人民政府关于印发〈益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法〉的通知》(益政发〔20188号)规定执行。征收实施主体按属地管理的原则为相应区人民政府(管委会)。

对中心城区棚户区改造范围内的房屋征拆实行奖励机制,被拆迁人在征地补偿决定发布后按期签订房屋拆迁补偿安置协议的,每户奖励不高于1万元,实行货币化安置的,在签订补偿安置协议后一年内在本市规划区范围内购买新建商品房的,每户奖励2万元。奖励资金列入土地成本。

第二十九条  加强政府棚户区改造安置房源购置筹集力度,建立互联网房屋超市平台,大力推进棚户区改造货币化安置工作。列入棚户区改造范围的市中心城区基础设施建设项目,原则上统一实行货币化安置。被征收人属于低收入住房困难家庭,其征收房屋面积在45平方米以下且无其它房屋的,可进行实物安置。

第三十条  户区改造被征收人自货币化安置协议签订之日起2年内,被征收人子女仍可在原被征收房屋区划片区内公办义务教育阶段学校入学,学校应视同片区内生源办理。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后,也可凭《购房合同》和《货币化安置证明》在商品住房所在片区,办理户口迁入和按规定办理子女转学、入学等手续。

 

第六章  购置商品房管理

 

第三十一条  购置商品房作为棚户区改造安置房应当遵循政府让利、企业微利、百姓得利的原则,坚持政府主导、市场运作、公开透明、竞争择优的方针。

第三十二条  购置的商品房应当是已办理现房销售备案的存量商品房或已取得预售许可证的在建商品房,建筑面积和房型不限,原则上以中小户型为主,工程质量合格,产权清晰,无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况,相关资料合法齐全。

第三十三条  购置商品房作为棚户区改造安置房主要采取被征收人自主购买、政府集中购买和政府搭桥被征收人购买三种方式。

第三十四条  政府集中购买和政府搭桥被征收人购买商品房的价格,原则上按照项目开发成本(含土地费用)、税金和合理利润确定,应当低于同类同期商品房最优惠销售价。

第三十五条  政府集中购买商品房安置棚户区改造被征收人的,应按照《政府采购法》有关规定,执行以下采购程序:

(一)拟定方案。棚户区改造实施主体根据棚户区改造项目征收安置的具体情况,拟定安置房购置方案,报市人民政府同意。

(二)开展采购。安置房购置方案经市人民政府同意后,棚户区改造实施主体按政府采购程序开展采购工作。

(三)锁定房源。安置房源采购工作结束后,根据政府采购部门出具的采购确认文件,棚户区改造实施主体与开发企业签订安置房预订合同。

(四)选房安置。被征收人按照征收补偿方案规定的方法从锁定的房源选房,并与棚户区改造实施主体、开发企业签订三方安置协议。

(五)付款结算。棚户区改造实施主体按照与开发企业签订的安置房预订合同支付购房款,并合理控制支付进度,确保及时、妥善安置被征收人。

三十六  政府搭桥购买新建商品房安置棚户区改造被征收人的,原则上按以下程序办理:

(一)棚户区改造实施主体组织调查摸底,摸清被征收人基本需求,拟定购买方案,报市人民政府同意后实施。

(二)棚户区改造实施主体根据购买方案,发布购买安置房公告,接受开发企业申请,并对开发企业和安置房源进行资格审查。

(三)确定房源和开发企业后,棚户区改造实施主体与开发企业采取公开竞价、议价等方式,以折扣优惠比例、最高限价、单一价格、一房一价等多种形式确定购买价格。

(四)棚户区改造实施主体通过房屋超市、开发企业现场巡展、举办专题房交会等方式搭建平台,组织被征收人与开发企业对接,提供合适房源供被征收人选择,并依法签订商品房购房合同。

(五)被征收人与开发企业签订商品房购房合同后,棚户区改造实施主体向房屋征收部门提出申请,由房屋征收部门将征收补偿款直接向开发企业支付购房款,抵扣被征收人安置补偿费用。

 

第七章  监督管理

 

三十七  棚户区改造实施主体和有关部门应当加强信息公开和政策发布,强化新闻宣传和舆论引导,提高工作透明度,为棚户区改造工作营造良好的政务环境和社会氛围。

三十八  棚户区改造工作相关职能部门应当积极提供棚户区改造的政策服务,优化审批流程,缩短审批时限,提高审批效率。

市人民政府将各实施主体和相关职能部门履行棚户区改造工作职责情况纳入其年度绩效考核。

三十九  禁止企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。审计机关应当加强对棚户区改造工作的监督。

第四十条  棚户区改造实施主体贯彻落实棚户区改造政策不力、棚户区改造项目建设进度缓慢以及棚户区改造项目质量安全问题突出的,由市人民政府对实施主体主要负责人进行约谈,限期整改。

第四十一条  在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的,由有关部门依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关追究刑事责任。

 

第八章      

 

第四十二条  本办法自公布之日起实施。国家、省出台新规定的,从其规定。